Qual o valor de venda?

13/04/2019

Escuto pessoas dizendo: "Ah, meu imóvel é maior e melhor que aquele, então fale bem mais". Essas pessoas estão focadas só em um fator, não sabendo que existem outros fatores muito importantes numa avaliação imobiliária.

Em muitos bairros existe uma faixa máxima de preço para a venda dos imóveis, mesmo que o imóvel tenha custado um valor maior para ser construído (terreno + construção), ou seja, ele vale o que se pede (custo da construção + terreno), mas esse valor que ele foi construído não pode ser o mesmo para à venda, pois tal valor para à venda não será aceito pelo mercado local, ou melhor, o mercado local não assimila esse valor para à venda. Pois sendo ofertado o imóvel com valor maior que o local merece, mesmo considerando que o imóvel foi construído com área maior de construção (m2) e acabamento diferenciado dos imóveis em ofertas em outros bairros, a pessoa que for comprar, preferirá comprar um imóvel menor com acabamento inferior numa localização melhor, ou seja, num bairro melhor, onde a infraestrutura é outra e os habitantes têm uma situação financeira melhor (padrão de vida), e consequentemente, o nível social, dando a essa pessoa um padrão de moradia melhor.

Exemplo: em muitos bairros de Olinda e Paulista, na Região Metropolitana do Recife, a faixa de preço para o local é bem inferior se comparado a bairros "nobres", mesmo o imóvel sendo maior e melhor que os ofertados em bairros melhores, pois se tentar vender por igual valor, os compradores optarão por comprar um imóvel até menor e inferior em comparação aos municípios citados acima, podendo comprar, por exemplo, nos bairros do município do Recife, como Aflitos, Madalena, Torre, Boa Viagem, etc.

Agora, se no caso o imóvel estiver com o valor máximo compatível para localidade, e levando em consideração que ele é maior em construção (m2) e em acabamento em relação aos ofertados, aí ele terá maior liquidez, ou seja, será vendido mais rápido que os demais na região.

Diferente de bairros onde não há limites de valores, como por exemplo, num bairro nobre na Região Metropolitana do Recife, onde o imóvel poderá ser construído em um terreno grande e com uma área construída grande, poderá ser vendido por um valor elevado, pois o poder aquisitivo dos habitantes é geralmente bem maior e o nível social das pessoas também. É claro que havendo imóveis similares com valor inferior na mesma localização, este imóvel terá que estar equiparado com os valores dos demais, mas se os similares tiverem sido vendidos com os preços elevados, o imóvel à venda também terá, porque o mercado local comporta ou assimila um valor alto, mesmo que o custo de construção (terreno + construção) tenha sido bem inferior ao da venda, é aí que pesa o fator da macro e micro região.